Нередко архитектурные изыски даже в новостройках ставят владельцев жилья перед фактом не самой комфортной планировки. Это и маленькие кухни, узкие санузлы или вытянутые спальни, невероятно большие прихожие и многие прочие неверно зонированные пространства подразумевают улучшение и преобразование.  Как только вы решились на изменение своего жилья, ни в коем случае не стоит сиюминутно претворять идеи в жизнь.

Во-первых, данные шаги могут повредить жизненно важные конструкции и подвергнуть вас опасности обрушения стен квартиры, и возможно всего дома. А во-вторых, нелегальная и незарегистрированная официально перепланировка может существенно повлиять на продажу недвижимости, в частности, при попытке использовать ее в качестве залога в банке.

Незарегистрированные изменения жилья, не отраженные в техническом паспорте объекта недвижимости, могут стать серьезной помехой при регистрации прав на недвижимость, когда, к примеру, вы будете продавать или  обменивать  квартиру, «сдавать» в аренду или, оформлять ипотеку.

Как же различаются понятия, используемые в законе?

Переоборудование — изменение помещения, связанное с изменением его функционального назначения, полной или частичной заменой внутренней системы технологического и (или) инженерного оборудования, необходимого для жизнеобеспечения, эксплуатации, выпуска какой-либо продукции, оказания услуг и тому подобное.

Реконструкция — изменение отдельных помещений, иных частей здания или здания в целом, как правило, связанное с необходимостью обновления и модернизации изменяемого объекта.

Перепланировка — изменение планировки помещения, сопряженное с изменением границ этого помещения.

Перед тем, как сносить маленькую перегородку или кардинально менять планировку квартиры, следует проконсультироваться с профессиональным юристом и, безусловно, согласовать изменения до того, как приступите к сносу конструкций. Это поможет не только избежать лишних проблем, но и намного снизить стоимость оформления документов.

Согласовывать изменения необходимо до начала работ. Вам могут отказать в оформлении документов постфактум, так как изменения могут влиять на безопасность конструкций.

В статье 6 Закона «Об индивидуальном жилищном строительстве» указано, что собственник вправе провести перестройку, перепланировку или переоборудование дома и другой недвижимости, не нарушая при этом строительные и иные обязательные нормы и правила. Реконструкция, связанная с перестройкой, перепланировкой и переоборудованием строений, осуществляется по проекту, согласованному с архитектурно-градостроительной службой акимата в части соблюдения строительных норм и правил.

Другими словами, если вы хотите из дома сделать магазин, из подвала – мастерскую или цех, то это будет переоборудованием, и на его проведение вам понадобится разрешение. Если же вы не меняете назначения помещения, но меняете его границы – расширяете комнаты, объединяете их между собой или, наоборот, то это считается перепланировкой, и на нее также необходимы сначала разрешение, а затем регистрация.

Некрупные, на первый взгляд, изменения, как, к примеру, перенос дверного проема, также является перепланировкой и требует разрешения акимата и последующей регистрации. Лучше дополнительно уточнить необходимость регистрации любых изменений.

Исходным документом для проектирования перепланировки является решение акимата о перепланировке (реконструкции, переоборудовании) помещений (отдельных частей) существующих зданий. Для того, чтобы получить разрешение, необходимо написать заявление на имя акима и сдать его в канцелярию акимата либо в  НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан». В заявлении указываются:

  • Фамилия, имя, отчество, ИИН, почтовый адрес и телефон.
  • Адрес (местонахождение) объекта, подлежащего изменению.
  • Цель изменения помещения или иных частей здания.
  • К заявлению прикладываются:
  • копии документов, удостоверяющих право собственности на изменяемый объект, с представлением подлинников для установления подлинности документов либо нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственника объекта;
  • технический паспорт (без изменения функционального назначения объекта).

Если планируется изменить функциональное назначение, то оформление происходит в два этапа:

1) на стадии проектирования необходимо предоставить технический проект по планируемому изменению существующего объекта;

2) на стадии строительства необходимо предоставить согласованный эскизный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

При этом также необходимо нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственников других помещений, соседей, чья собственность находится смежно изменяемым помещениям, если планируемые изменения или перенос границ затрагивают их интересы.

Разрешение вам выдадут в течение 30 календарных дней, абсолютно бесплатно. В результате вы получите разрешение акимата на реконструкцию/перепланировку/переоборудование помещений существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования.

После получения разрешения необходимо получить архитектурно-планировочное задание для разработки проекта реконструкции, перепланировки или переоборудования. Какие документы для этого необходимы можно узнать здесь.

Если изменения касаются конструктивных решений, т.е. если планируются изменения, которые затрагивают несущие и (или) наружные ограждающие конструкции (в том числе фундаменты, основания, каркас, колонны, опоры, балки, ригели, фермы, наружные стены, внутренние несущие стены, перекрытия, лестничные площадки и марши, лифтовые шахты и тому подобное) существующих объектов либо изменения конструктивных решений, ранее заложенных в проекте строительства.

Если изменения касаются интересов соседей или владельцев смежных помещений, но они не согласны с планируемой перепланировкой, реконструкцией или переоборудованием.

Если изменения отрицательно сказываются на функционировании инженерных сетей, нарушают сейсмостойкость и прочие характеристики.

Реконструкция, перепланировка или переоборудование называются самовольными, если они не были согласованы с управлением или отделом архитектуры и градостроительства.

Узаконение самовольной перепланировки — это длительная и недешевая процедура. Но если работы все же произведены, то необходимо обратиться в НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан»для того, чтобы получить справку о реальной технической характеристике помещения. После этого на место выезжает техник НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан» и регистрирует произведенные изменения. На основании заключения техника необходимо получить новый технический паспортна недвижимость.

Затем нужно собрать и сдать в управление или отдел архитектуры и градостроительства следующие документы:

*к прочим документам, в зависимости от особенностей региона и внесенных изменений, относятся  справки городских служб (тепловые сети, электрической, газовой и др. инженерных характеристик, сейсмической службы в горных регионах и др.)

После того, как управление или отдел архитектуры и градостроительства оформляет иск об административном правонарушении и определяет размер штрафа, его необходимо оплатить и повторно сдать указанные выше документы в НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан». После прохождения ряда согласований (городские, инженерные, сейсмические службы) необходимо получить архитектурно-планировочное задание и создать проект по уже имеющимся изменениям (по факту). В управлении или отделе архитектуры и градостроительства надо получить заключение по проекту, ввести объект в эксплуатацию, а также согласовать его с коммунальными службами города.

Штрафы

Согласно статье 322 Кодекса «Об административных правонарушениях» незаконное переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме без архитектурно-строительного проекта и разрешения уполномоченного органа по архитектуре и градостроительству  влекут штраф на физических лиц — в размере 30 МРП, на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации — в размере 90 МРП, на субъектов среднего предпринимательства — в размере 150 МРП, на субъектов крупного предпринимательства — в размере 300 МРП.

Если переоборудование/перепланировка/реконструкция повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания, то на физических лиц налагается штраф в размере 80 МРП, на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации – в размере 180 МРП, на субъектов среднего предпринимательства – в размере 250 МРП, на субъектов крупного предпринимательства – в размере 500 МРП.